बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स खचाखच भरा हुआ है; मुंबई के शीर्ष कॉरपोरेट्स आगे कहां जाते हैं?

नई दिल्ली: बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स (बीकेसी) के उदय के दो दशक से भी अधिक समय बाद, मुंबई का सबसे महंगा व्यापारिक जिला जगह के लिए हांफ रहा है क्योंकि कार्यालय भर गए हैं, और नई जगह अगले कुछ वर्षों में ही उपलब्ध हो पाएगी।

रियल एस्टेट सलाहकार नाइट फ्रैंक इंडिया और एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के अनुसार, बीकेसी में कार्यालय रिक्तियां चार साल पहले के 13-14% से घटकर 3-4% के रिकॉर्ड निचले स्तर पर आ गई हैं, जिससे किराया बढ़ गया है और कलिना जैसे आस-पास के क्षेत्रों के लिए हाथापाई शुरू हो गई है। कुर्ला, वर्ली और लोअर परेल।

नाइट फ्रैंक के राष्ट्रीय निदेशक, शोध, विवेक राठी ने कहा, कई निर्माण परियोजनाएं अभी भी व्यवसाय प्रमाणपत्र (ओसी) हासिल करने से कई साल दूर हैं, जो किरायेदारों के रहने से पहले आवश्यक हैं। राठी ने कहा, “इसलिए, इन रिक्तियों के स्तर में गिरावट जारी है।”

मुंबई के नगर नियोजकों ने 1977 में देश के प्रमुख व्यापारिक जिले नरीमन पॉइंट के स्थान पर मध्य मुंबई में 370 हेक्टेयर दलदली भूमि विकसित करना शुरू किया। 2000 के दशक में बैंकों और वित्तीय क्षेत्र के आगमन के साथ, 2001 में नेशनल स्टॉक एक्सचेंज (एनएसई) के खुलने के साथ ही बीकेसी के लिए दरवाजे खुले। आईसीआईसीआई बैंक, ट्राइडेंट होटल और भारत डायमंड बोर्स लगभग एक दशक बाद इसमें शामिल हुए। अब यह फेसबुक के भारत कार्यालय, एक अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय सेवा केंद्र और ब्लैकस्टोन, ब्रुकफील्ड और सुमितोमो जैसे कई अंतरराष्ट्रीय निवेशकों की मेजबानी करता है। भारतीय प्रतिभूति एवं विनिमय बोर्ड का मुख्यालय भी बीकेसी में स्थित है।

बढ़ती मांग

शहर के हवाई अड्डे से थोड़ी दूरी पर स्थित बीकेसी में कार्यालय स्थान की मांग पिछले कुछ वर्षों में बढ़ी है। वर्तमान में, जापान की सुमितोमो कॉर्प तीन एकड़ के बीकेसी प्लॉट में एक कार्यालय परिसर का निर्माण कर रही है, जिसे उसने 2019 में खरीदा था, लेकिन इसके 2026-27 तक ही पूरा होने की संभावना है। इस बीच, बेंगलुरु स्थित प्रेस्टीज ग्रुप 2.79 मिलियन का विकास कर रहा है। बीकेसी में वर्ग फुट कार्यालय स्थान।

हालाँकि, ये भी मांग को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं होंगे।

कुशमैन एंड वेकफील्ड के मुंबई और नए व्यवसाय के प्रबंध निदेशक गौतम सराफ ने कहा, “2022 और 2023 में, हमने 1.4 से 1.6 मिलियन वर्ग फुट की वार्षिक सकल लीजिंग मात्रा देखी, जिसमें नए पट्टे, नवीनीकरण और पूर्व-प्रतिबद्धताएं शामिल हैं।” संपत्ति सलाहकार। “इसके विपरीत, पिछले चार वर्षों में, बीकेसी में केवल 1.5 मिलियन वर्ग फुट कार्यालय स्थान वितरित किया गया है, जबकि इस सूक्ष्म बाजार में आपूर्ति की कमी है मांग मजबूत बनी हुई है।”

इसमें आश्चर्य की बात नहीं है कि किराया बहुत बढ़ गया है।

सराफ ने कहा कि इस साल की मार्च तिमाही के बाद से, ग्रेड ए कार्यालय स्थानों में किराये में 10-12% की वृद्धि हुई है। औसतन, किराये में उछाल आया है ₹300 प्रति वर्ग फुट से ₹एनारॉक के अध्यक्ष अनुज पुरी ने कहा, तीन साल में 400 प्रति वर्ग फुट। बीकेसी का सबसे महंगा स्थान मेकर मैक्सिटी में है, जो लगभग कमांडिंग है ₹550 प्रति वर्ग फुट.

“चूंकि बीकेसी फ्रंट ऑफिस संचालन के लिए किरायेदार-पसंदीदा गंतव्य बना हुआ है, विशेष रूप से, किराये की दरों में 2026 के अंत तक लगभग 3-5% की वृद्धि होने का अनुमान है,” भारत, एसईए, एमईए के अध्यक्ष और सीईओ, अंशुमन मैगज़ीन ने कहा। सीबीआरई में, एक रियल एस्टेट कंसल्टेंसी।

कॉर्पोरेट मंथन

जगह की कमी और भारी किराये ने कुछ लोगों को बीकेसी से बाहर निकलने और उद्यम करने के लिए प्रेरित किया है।

पुरी ने कहा, “कई कंपनियां, जिनकी लीज अवधि समाप्त हो गई है, कलिना और कुर्ला जैसे क्षेत्रों में बीकेसी की परिधि में जा रही हैं।” “उनके लिए यहां रहने का कोई मतलब नहीं है क्योंकि यह बहुत महंगा हो गया है।” “फिर, नई कंपनियां बीकेसी में आती हैं जो इस तरह का किराया वहन करने में सक्षम हैं। इस पर मंथन चल रहा है,” उन्होंने कहा।

मुंबई महानगर क्षेत्र (एमएमआर) में बिल्डरों की शीर्ष संस्था क्रेडाई-एमसीएचआई के अध्यक्ष डोमनिक रोमेल ने कहा, “वर्ली और लोअर परेल वास्तव में मुंबई में अगले प्रमुख कॉर्पोरेट जिलों के रूप में उभर रहे हैं।” “अच्छी तरह से स्थापित बुनियादी ढांचे के साथ, उत्कृष्ट नरीमन पॉइंट, बीकेसी और उपनगरों जैसे प्रमुख क्षेत्रों से कनेक्टिविटी, साथ ही प्रमुख व्यापारिक केंद्रों से उनकी निकटता, दोनों क्षेत्र कॉरपोरेट्स के लिए तेजी से आकर्षक होते जा रहे हैं।”

नाइट फ्रैंक के राठी ने कहा, “जिन स्थानों पर अधिशेष बुनियादी ढांचा है, उन स्थानों को प्राथमिकता दी जाएगी जहां बुनियादी ढांचे की कमी है।” “यही वह जगह है जहां, आप जानते हैं, दक्षिण मुंबई जैसे बाजारों को अच्छी लाइनअप मिलती है।”

दक्षिण मुंबई

दक्षिण मुंबई में औसत किराया बीकेसी की तुलना में लगभग कम है ₹कोलियर्स इंडिया के अनुसंधान प्रमुख, विमल नादर ने कहा, 230 प्रति वर्ग फुट प्रति माह।

“मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक (एमटीएचएल), कोस्टल रोड प्रोजेक्ट (सीआरपी) और हाल ही में खोले गए कनेक्टर ब्रिज सहित प्रमुख पारगमन-उन्मुख बुनियादी ढांचा परियोजनाओं से यात्रा के समय में उल्लेखनीय कमी आई है और दक्षिण मुंबई और प्रमुख उप-शहरी इलाकों की कनेक्टिविटी बढ़ी है। एमएमआर में,” नादर ने कहा। ”एक बार जब आरे और कफ परेड को जोड़ने वाली मुंबई मेट्रो की लाइन 3 का पूरा हिस्सा चालू हो जाता है, तो दक्षिण मुंबई को मध्य मुंबई, बांद्रा और एसईईपीजेड जैसे क्षेत्रों के साथ बढ़ी हुई कनेक्टिविटी दिखाई देगी, और संभावित रूप से अग्रणी लोगों के बीच अपनी समानता को फिर से खोजेगी। कब्ज़ा करने वाले।”

कई लोग अपनी रणनीतिक स्थिति और बुनियादी ढांचे के लिए दक्षिण मुंबई पर अपना ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।

क्रेडाई के रोमेल ने कहा, “कॉर्पोरेट कार्यालयों और वाणिज्यिक प्रतिष्ठानों की बढ़ती संख्या के साथ, ये स्थान प्राइम ऑफिस स्पेस की तलाश करने वाली कंपनियों के लिए बड़ी संभावनाएं प्रदान करते हैं, जो दक्षिण मुंबई में स्थित होने की प्रतिष्ठा के साथ सुविधा का संयोजन करते हैं।”

गोरेगांव और ओशिवारा जैसे उत्तरी क्षेत्रों के साथ-साथ मुंबई के दक्षिणी सिरे पर नरीमन पॉइंट में भी रुचि बढ़ रही है।

नरीमन पॉइंट का पुनरुद्धार अभी भी दूर है

राठी ने कहा, नरीमन पॉइंट के आसपास लगभग चार से छह मिलियन वर्ग फुट उपलब्ध होने की उम्मीद है, लेकिन इसमें कम से कम चार साल लगेंगे। उन्होंने कहा, हालांकि ग्रीनफील्ड विकास की गुंजाइश सीमित है, पुनर्विकास परियोजनाएं आपूर्ति बढ़ा सकती हैं।

कोलियर्स नादर ने कहा, नरीमन प्वाइंट, भारत का मूल केंद्रीय व्यापार जिला, में पुरानी इमारतें शामिल हैं जिन्हें उन्नयन की आवश्यकता है और पुनर्विकास और रेट्रोफिटिंग की संभावना है। “वास्तव में, क्षेत्र में 95% से अधिक ग्रेड ए कार्यालय भवनों में पुनर्विकास की संभावना है।”

हालाँकि, एक चेतावनी है – नरीमन पॉइंट के पास पुनर्विकास मुश्किल होगा क्योंकि वहाँ की अधिकांश इमारतों में आंशिक या स्तर का स्वामित्व है।

सी एंड डब्ल्यू के सराफ ने कहा, “पुनर्विकास के लिए सभी को एक साथ लाना एक चुनौती है। तबके के मालिक की संपत्ति में पुनर्विकास हमेशा कठिन होता है क्योंकि आपको पुनर्विकास करने के लिए सभी को सहमत करना होता है।”

यहां कई इमारतें पगड़ी प्रणाली के तहत हैं, जहां किरायेदारी के अधिकार खरीदे और हस्तांतरित किए जा सकते हैं लेकिन केवल मकान मालिक की सहमति से। सराफ ने कहा, इससे पुनर्विकास महंगा हो जाता है।

एक और व्यावसायिक जिला?

हालांकि कार्यालय स्थानों की मांग बढ़ गई है, विशेष रूप से बैंकिंग और वित्तीय सेवाओं, फार्मास्युटिकल प्रमुखों, सोशल मीडिया फर्मों और सह-कार्यशील संस्थाओं से, बीकेसी की कनेक्टिविटी और प्रीमियम स्थान को बदलने के लिए किसी अन्य क्षेत्र के लिए अभी भी सीमित गुंजाइश है।

नाइट फ्रैंक के राठी ने बताया कि कॉर्पोरेट जिलों को बनने में दशकों लग जाते हैं।

राठी ने कहा, ”मुंबई में अबू धाबी या व्हाइटफील्ड के उभरने में बहुत समय लगेगा।” बाज़ार”।