सीएनबीसी-टीवी18 के साथ एक विशेष बातचीत में गुप्ता ने बताया कि पिछले पांच वर्षों में यह विश्वास पर्याप्त विस्तार के रूप में सामने आया है – आठ होटलों से पंद्रह तक, तथा पूरे भारत में लगभग बीस होटलों की योजना है।
यह वृद्धि सिर्फ संख्याओं में ही नहीं है; ब्रुकफील्ड ने लीला में लक्जरी अनुभव को भी बढ़ाया है, जिससे कोविड-19 महामारी जैसी अप्रत्याशित चुनौतियों के बावजूद, पिछले पांच वर्षों में से चार वर्षों में यह शीर्ष तीन वैश्विक होटल ब्रांडों में शामिल रहा है।
ये साक्षात्कार के संपादित अंश हैं।
प्रश्न: द लीला के लिए अपनी योजनाओं के बारे में बताइए?
उत्तर: 2019 में, जब हमने लीला व्यवसाय का पुनर्पूंजीकरण किया, तो यह दो विषयों पर आधारित था। पहला यह कि होटल क्षेत्र एक दशक से नीचे की ओर जा रहा था, इस तरह कि नई आपूर्ति पूरी तरह से समाप्त हो गई थी। भारत में शहरीकरण का चलन उसी समय जारी रहा। अधिक कार्यालय स्थान का उपयोग किया जा रहा था, शहर सघन हो गए थे, और उस दशक के दौरान व्यावसायिक गतिविधि दोगुनी हो गई थी। इसलिए, जबकि यह एक दांव की तरह लग रहा था, यह हमारे लिए एक बहुत ही सचेत मूल्य निवेश था। हमें ब्रांड पर विश्वास था। इसलिए यह केवल रियल एस्टेट का खेल नहीं था, यह एक ऑपरेटिंग व्यवसाय को बदलने का खेल था।
पिछले पांच सालों में, कारोबार आठ होटलों से बढ़कर 15 होटलों तक पहुंच गया है और हमारे पास एक पाइपलाइन है, जो हमें देश भर में लगभग 20 संपत्तियों के लिए साइट देती है। हमने पिछले पांच सालों में लग्जरी कोशेंट को बनाए रखा है और इसे बढ़ाया भी है। पिछले पांच सालों में, चार सालों में, हमें दुनिया भर में शीर्ष तीन ब्रांडों में स्थान दिया गया है। इसलिए मैं कहूंगा कि कुल मिलाकर, लीला निवेश 2020 के संदर्भ में हमारे लिए काफी अच्छा रहा है।
हमने कोविड के दो सालों में मॉडल नहीं बनाया। लेकिन फिर, जब आप अच्छे व्यवसाय खरीदते हैं और उन्हें बढ़िया बनाना चाहते हैं, तो आपको कुछ सालों की अस्थिरता को अपने कदमों में लेना पड़ता है। अब, लीला के लिए आगे क्या है? एक अच्छा व्यवसाय चलाते रहना। यही हमारा आदर्श वाक्य है। और जब उन व्यवसायों में पुनर्पूंजीकरण होता है, तो व्यवसाय इसकी मांग करता है और फिर विकास की गति और अधिक भागीदारों तक पहुँच, इस मामले में, सार्वजनिक बाजार भागीदार हो सकते हैं, इसे और भी आगे ले जाता है।
प्रश्न: जहां तक लीला की कहानी का सवाल है, हम सार्वजनिक बाजार में साझेदारों की कितनी जल्दी उम्मीद कर सकते हैं?
उत्तर: देखिए, यदि मुझे इसके बारे में बात करने की अनुमति दी जाए तो मैं कहूंगा कि व्यवसाय उस बिंदु पर है जहां हम जो वृद्धि देख रहे हैं, वह यह सुनिश्चित करेगी कि कुछ मात्रा में गतिविधियां शीघ्र ही घटित होंगी।
प्रश्न: 2024 या 2025?
उत्तर: मैं हमेशा यही कहता हूं कि कल का इंतजार करने से बेहतर है कि आज ही काम कर लिया जाए।
प्रश्न: ठीक है, तो 2024; इससे हमें स्पष्टता मिलती है। इसे उन विषयों से जोड़ते हुए जिन्हें आपने सेवा विभागों के संदर्भ में सूचीबद्ध किया है और भारत की कहानी के लक्जरी पक्ष को भी, जो विशेष रूप से कोविड के बाद तेजी से बढ़ रहा है। आप लीला को इन दोनों छोरों पर क्या करते हुए देखते हैं? क्या यह इन दोनों अवसरों को संबोधित करने का आपका साधन बनने जा रहा है?
उत्तर: मैं कहूंगा कि किराये का आवास एक ऐसा क्षेत्र है जो एक बड़े दायरे को कवर करता है। भारत की औसत आयु 28 वर्ष है। जैसा कि मैंने कहा, भारत के सामने बहुत सी टर्मिनल वृद्धि है, कई दशक, जो कई अन्य बड़ी अर्थव्यवस्थाओं के लिए सही नहीं हो सकता है। एक सामान्य बच्चा 18 वर्ष की आयु में घर छोड़ देता है। इसके बाद छात्र आवास, फिर छात्रावास, सेवा विभाग, सामान्य बहु-परिवार किराये के स्थान की यात्रा शुरू होती है। 38 वर्ष की आयु में एक सामान्य भारतीय बंधक ले लेता है। तो आप आवास की बहुत विस्तृत श्रृंखला को एक ऐसे तरीके से देख रहे हैं जो किफायती है। किफायती का मतलब हमेशा मुख्य किराया नहीं होता है। इसका मतलब है कि समग्र पैकेज जो सामने आता है।
इसलिए आवास के मामले में, लीला निश्चित रूप से सर्विस अपार्टमेंट, उच्च और लक्जरी किराये के क्षेत्र को लक्षित करती है। हम मुंबई में हवाई अड्डे के बगल में एक शानदार परियोजना लेकर आ रहे हैं, जो लीला द्वारा प्रबंधित एक सर्विस्ड अपार्टमेंट होगा। और मुझे लगता है कि यह हमारे लिए और अधिक करने के लिए एक प्रोटोटाइप होगा। लेकिन कुल मिलाकर आवास क्षेत्र में, मैं बहुत आशावादी हूं कि भारत जैसी अर्थव्यवस्था, भारत जैसे युवा देश में हमारे लिए यहां आवास क्षेत्र में महत्वपूर्ण पूंजी निवेश करने के लिए बहुत सारे अवसर हैं।
ब्रांड के सवाल पर, वैश्विक स्तर पर, आतिथ्य ने विभिन्न क्षेत्रों से आने वाले शानदार ब्रांड बनाए हैं और फिर दुनिया भर में नाम कमाए हैं। मंदारिन सुदूर पूर्व से आया था। जुमेराह मध्य पूर्व से आया था और पश्चिम से, हमारे पास फोर सीजन्स था। मुझे लगता है कि अब समय आ गया है कि भारत अपना खुद का लक्जरी ब्रांड बनाए जिसे दुनिया भर में पहचाना जाए। इसलिए हम यही करने की कोशिश कर रहे हैं।
प्रश्न: तो यही आकांक्षा है?
उत्तर: यह आकांक्षा हमेशा से रही है।
प्रश्न: और इसे वैश्विक स्तर पर ले जाना?
उत्तर: हां। मैं कहूंगा कि हमने इस दिशा में पहले ही कदम और अधिक व्यवस्थित तरीके से उठाए हैं। ब्रुकफील्ड एक वैश्विक निवेशक है। हम 30 देशों में निवेश करते हैं। हमारे एलपी पूरी दुनिया से आते हैं। इसलिए आज निवेशक समुदाय के बीच लीला की मान्यता बहुत अधिक है। पिछले पांच वर्षों में, हमने दुनिया भर में अपने अधिकांश भागीदारों को यह कहानी सुनाई है। इसलिए लीला के लिए मान्यता हमेशा उच्च रही है, लीला के उपयोगकर्ताओं से जो लीला में आए और यहां रुके और इस विलासिता का अनुभव किया, साथ ही निवेशक समुदाय से भी। और उम्मीद है कि अगला अध्याय इसके इर्द-गिर्द और अधिक जीवंतता पैदा करेगा।
प्रश्न: आप विकास के बारे में बात कर रहे हैं, और आप अवसरों के बारे में भी बात कर रहे हैं। मुझे लगता है कि जिन चीजों को लेकर बाजार उत्साहित है या उत्साहित है, उनमें से एक यह है कि आप वास्तव में अपने मार्गदर्शन को बढ़ा सकते हैं, जहां तक नई लीजिंग का सवाल है, क्योंकि आप सही रास्ते पर हैं या वास्तव में, इस समय जो उम्मीद थी, उससे बेहतर प्रदर्शन किया है। क्या उम्मीद है?
उत्तर: इसलिए हमें हमेशा से उम्मीद थी कि कोविड महामारी से उबरकर कमर्शियल रियल एस्टेट पिछले साल किसी समय बहुत नीचे गिर गया होगा। और मांग पक्ष अभी भी बहुत मजबूत है। लोग गेट पर इंतजार कर रहे थे और कह रहे थे कि क्या यह सही समय है? क्या लोग काम पर वापस लौट रहे हैं? भारत में कभी भी घर से काम करने की संस्कृति पूरी तरह से नहीं देखी गई। हां, एक समय ऐसा भी था, जब सरकार ने यह अनिवार्य कर दिया था कि हम सभी घर से काम करें। और इससे महामारी के बुरे प्रभाव को नियंत्रित करने में मदद मिली।
मुझे लगता है कि भारत में शहरीकरण एक बड़ा चलन है। वास्तव में, मैंने आगे कहा है कि हमें और अधिक उपनगरीकरण की आवश्यकता है क्योंकि हमारे शहर थोड़े बहुत केंद्रित होते जा रहे हैं। लेकिन जहाँ तक आज REIT का सवाल है, लीजिंग की बात है, हमने अपने अगले 18 महीने के मार्गदर्शन का 40% हासिल कर लिया है। और मैं कहूँगा कि हमें अब उस मार्गदर्शन को पार कर लेना चाहिए।
दो भाग महत्वपूर्ण हैं। हम केवल अधिभोग के लिए प्रबंधन नहीं करते हैं, बल्कि समग्र रिटर्न के लिए प्रबंधन करते हैं, जो यह है कि हमें यह सुनिश्चित करना है कि हमारे पास जो हेडरूम रेंटल ग्रोथ है, वह भी हासिल हो क्योंकि इससे हमारे निवेशकों और हमारी खुद की पूंजी के लिए बहुत अधिक रिटर्न मिलता है। इसलिए, मैं मानूंगा कि जिन परिसंपत्तियों का हमने उपयोग किया है, वे 95-97% अधिभोग पर चलती हैं और आज हम 80 के दशक के मध्य में हैं। इसलिए अधिभोग स्तरों के संदर्भ में बढ़ने के लिए 10% हेडरूम है और किराये पर बढ़ने के लिए 17-20% हेडरूम है।
