संपत्ति निवेशकों के लिए एक कदम आगे और दो कदम पीछे

संपत्ति खरीदार अब बिक्री के समय मुद्रास्फीति के लिए खरीद मूल्य को समायोजित नहीं कर सकते हैं, जिससे कर कटौती का प्रभाव खत्म हो जाता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि 2001 या उसके बाद खरीदी गई या विरासत में मिली संपत्तियों के लिए इंडेक्सेशन लाभ को हटा दिया गया है, जिससे कर प्रभाव और भी खराब हो गया है।

उदाहरण के लिए, किसी संपत्ति को ₹पांच साल पहले इसकी कीमत 1 करोड़ रुपये थी और इसका मूल्य 1.5 करोड़ रुपये था। ₹आज 1.47 करोड़ रुपये पर लगेगा टैक्स ₹बिना सूचीकरण के 7.01 लाख, की तुलना में ₹इंडेक्सेशन के साथ 5.1 लाख। आनंद राठी वेल्थ लिमिटेड के डिप्टी चीफ एग्जीक्यूटिव फिरोज अजीज ने बताया कि यह कम टैक्स दर के बावजूद टैक्स आउटफ्लो में 37.54% की वृद्धि दर्शाता है।

“जिन ग्राहकों के पास 1,686 संपत्तियों के बारे में हमें जानकारी थी, उनके विश्लेषण से पता चला कि सूचीकरण लाभ और 23.92% की प्रभावी कर दर के साथ, कर देयता है ₹184 करोड़ है, जबकि 14.95% की कर दर पर सूचकांकीकरण के बिना, यह … ₹अज़ीज़ ने कहा, “बजट के बाद कर देयता में 257 करोड़ रुपये की वृद्धि हुई है, जो कि कर देयता में 39.2% की वृद्धि है।”

यह इस प्रकार काम करता है: मान लीजिए कि लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (मुद्रास्फीति का एक माप) पांच वर्षों में 100 से 150 तक बढ़ गया है, और खरीदी गई संपत्ति का मूल्य ₹पांच साल पहले 1 करोड़ रुपये की कीमत बढ़कर 1.5 करोड़ रुपये हो गई है। ₹1.6 करोड़.

सूचीकरण के साथ, पहले की दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर दर लाभ पर लागू होती है ₹मुद्रास्फीति के समायोजन के बाद 60 लाख – 20% ₹10 लाख ( ₹60 लाख – ₹50 लाख) नए नियम के तहत, दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर 20% नहीं बल्कि 12.5% ​​है, लेकिन क्योंकि मुद्रास्फीति के लिए कोई समायोजन नहीं है, यह पूरे लाभ पर लागू होगा। ₹60 लाख रु.

अतः भुगतान किया जाने वाला प्रभावी कर है ₹2 लाख रुपये इंडेक्सेशन के साथ, और ₹मुद्रास्फीति को समायोजित किए बिना 7.5 लाख रु.

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कानूनी फर्म खेतान एंड कंपनी के पार्टनर बिजल अजिंक्य ने कहा, “इंडेक्सेशन लाभ को हटाने का काम अधिक कर कुशल तरीके से किया जा सकता था – या तो बजट के दिन तक उचित बाजार मूल्य या संपत्ति के अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत को शामिल करके।” “यह कर व्यवस्थाओं में स्थिरता और निश्चितता के सरकार के दर्शन के अनुरूप होता।”

ग्रैंडफादरिंग का अर्थ है कुछ स्थितियों में पुराने नियमों को जारी रखने की अनुमति देना, जैसे कि अद्यतन नियमों को केवल नए निवेशकों पर लागू करना।

अन्य विकल्प अब अधिक आकर्षक

बाजार विशेषज्ञों को उम्मीद है कि वित्त विधेयक संसद में पेश किए जाने पर प्रस्तावित संशोधन को संशोधित कर दिया जाएगा।

वित्तीय सेवा मंच फिसडोम के शोध प्रमुख नीरव करकेरा ने कहा, “यह मौजूदा संपत्ति मालिकों के लिए नुकसानदेह है, लेकिन जो लोग नई संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे हैं, उन्हें पता होगा कि वे क्या कर रहे हैं।”

उन्होंने कहा कि यद्यपि उपभोक्ताओं पर इसका प्रत्यक्ष प्रभाव न्यूनतम हो सकता है, लेकिन निवेश के नजरिए से इसका थोड़ा प्रभाव हो सकता है, क्योंकि धन को अन्य स्रोतों की ओर पुनः निर्देशित किया जा सकता है।

एक्सिस सिक्योरिटीज लिमिटेड के ऑनलाइन कारोबार प्रमुख समीर शाह ने कहा कि आमतौर पर रियल एस्टेट 3% से 5% का रिटर्न देता है, जबकि अन्य परिसंपत्ति वर्ग उच्च रिटर्न देते हैं। उन्होंने कहा कि इसलिए, अल्पावधि से मध्यम अवधि के निवेश लक्ष्य वाले निवेशक अन्य विकल्पों पर विचार कर सकते हैं।

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मोतीलाल ओसवाल अल्टरनेटिव्स के प्रबंध निदेशक और सह-प्रमुख (रियल एस्टेट) सौरभ राठी ने कहा कि रियल एस्टेट से होने वाले लाभ को अक्सर उसी क्षेत्र में पुनः निवेश किया जाता है, जिसमें अंतिम उपयोगकर्ता अपने पोर्टफोलियो को अपग्रेड करते हैं या निवेशक अपने पोर्टफोलियो को पुनः संतुलित करते हैं।

उन्होंने कहा कि बजटीय संशोधन से किसी भी समूह पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ने की संभावना नहीं है, लेकिन उनका अनुमान है कि दिल्ली-एनसीआर और हैदराबाद जैसे शहर, जहां पिछले 2-4 वर्षों में महत्वपूर्ण मूल्य वृद्धि और निवेशक गतिविधि देखी गई है, अन्य शहरों की तुलना में थोड़ा अधिक प्रभावित हो सकते हैं।

डेवलपर्स के लिए, संभावित पूंजीगत लाभ

व्यवसाय एवं कर सलाहकार संस्था बीडीओ इंडिया में वैश्विक नियोक्ता सेवाओं, कर एवं विनियामक सेवाओं की साझेदार प्रीति शर्मा का मानना ​​है कि निवेशक अब सावधान रहेंगे और अपनी संपत्ति को तभी बेचेंगे, जब वे किसी अन्य संपत्ति में निवेश करना चाहते हों, जो पूंजीगत लाभ कर से छूट के लिए पात्र हो।

किसी संपत्ति की बिक्री से प्राप्त लाभ को दीर्घावधि पूंजीगत लाभ कर के बिना नई संपत्तियों में पुनर्निवेशित किया जा सकता है, जिसकी अधिकतम सीमा 10 लाख रुपये है। ₹10 करोड़ रु.

इससे रियल एस्टेट डेवलपर्स को संभावित रूप से लाभ हो सकता है क्योंकि संपत्ति विक्रेता बजटीय परिवर्तनों से प्रेरित होकर अपनी आय को नए विकास में पुनः निवेश कर सकते हैं। रियल एस्टेट के लिए, दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के लिए होल्डिंग अवधि 24 महीने बनी हुई है।

एचडीएफसी सिक्योरिटीज लिमिटेड ने बजट घोषणा के बाद एक फ्लैश नोट में कहा, “हमारे अनुमान के अनुसार प्रीमियम/संगठित डेवलपर्स शुरुआती दोहरे अंकों में प्रतिद्वंद्वियों की तुलना में बेहतर संपत्ति रिटर्न देने में सक्षम रहे हैं और इसलिए वे भावनात्मक रूप से काफी हद तक सुरक्षित हो सकते हैं।”

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